Номинация «Pro Install. Жилой комплекс»

Ценовая категория: оптимум

АйТек

г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова 66а
ittell.ru

Умный многоквартирный дом Z-Town

ДАТА НАЧАЛА/ОКОНЧАНИЯ: 2022-2025 гг.

ИНТЕГРАТОР: ООО “АйТек”

Основные задачи проекта

Проект предусматривает создание умного многоквартирного дома класса «C» с единой digital-платформой управления жилым комплексом, мобильным приложением, CRM-системой и собственным расчетным центром.

История обращения

У команды застройщика и УК на момент обращения была четкая концепция того, что должно было получиться в итоге. Умному дому уже был даже присвоен класс С по классификации «Единого ресурса застройщиков».

Техническое задание заказчика включало в себя такие крупные блоки:

описать требование к единому приложению для УК и жильцов (посмотреть ТЗ УК)
Внедрение автоматизированных систем учета энергоресурсов.
Система видеонаблюдения с доступом для УК и жителей.
Внедрение СКУД для контроля доступа людей и транспорта.
IP-домофония с мобильными интерфейсами.
Интеллектуальное управление лифтами.
Бесшовный Wi-Fi в общественных зонах.
Централизованная диспетчеризация инженерных систем.
Возможность автоматизации сценариев в квартирах.

После анализа ТЗ инженеры “АйТек” составили структурную первую версию схемы. Такие схемы помогают анализировать проект с точки зрения стабильности, перспективности, надежности, удобства обслуживания и модернизации; с ней легче выявить, что не заработает.

Этот проект не стал исключением: первый же анализ показал риски текущей реализации. Только для примера: видеоаналитика в облаке. Если сервис будет недоступен, то шлагбаум перед автомобилем не откроется – это вызовет недовольство со стороны жителей.

Фундаментальная сложность проекта в том, чтобы подружить два облачных сервиса управления зданиями. Предполагалось, что одно будет использоваться как интерфейс для жителей и УК, а второе, не такое удобное для пользователя, — для интеграции с инженерными системами. Такие сложности связаны с тем, что на момент обращения заказчик имел такое видение. Оно было связано с отсутствием на рынке единого приложения для управления умным зданием, которое умеет всё, что требуется заказчику и полностью поддерживает необходимое оборудование.

Реализация проекта

На бумаге схема выглядела перегруженной, но вполне рабочей. Инженеры решили проверить работоспособность решения. Для этого они поехали в другие города, в действующие умные МКД. После этого стало ясно, что решение не взлетит. Они вернулись к чертежной доске и представили такое решение.

Ключевое отличие —- отказ от двух систем управления зданием. Вместо связки Ujin и Doma.Ai для централизованного управления всеми системами комплекса и удобного взаимодействия жителей с управляющей компанией выбрана платформа Doma.ai.

Она предоставляет мобильное приложение, через которое жители могут получать уведомления, оплачивать счета, оставлять заявки в управляющую компанию и управлять настройками своих квартир. Платформа должна интегрироваться с системами учёта ресурсов, безопасности и автоматизации, обеспечивая единый центр управления и повышая эффективность эксплуатации комплекса.

Еще один важный момент, на который обратил внимание интегратор, и заказчик с ним согласился, — это необходимость построения архитектуры системы «умного здания» таким образом, чтобы можно было легко перейти на другое программное обеспечение верхнего уровня, если в будущем появится более выгодное и функциональное решение.

Как альтернативы исследовались Ujin, «Мажордом», «Домиленд», VDome от МТС, AlphaOpen как самые распространенные решения для цифровизации МКД.

В ходе анализа стало очевидно, что большинство систем, заложенных в проект, интегрируются с:

видеонаблюдением на базе Trassir,
видеодомофонией на базе BAS-IP,
системой контроля доступа на базе Sigur,
АСКУ на базе USR
SCADA на базе MasterSCADA.

Потому решения именно этих вендоров были заложены в архитектуру умного МКД.

Чтобы Doma.Ai решали изначальные требования заказчика, надо было решить ряд вопросов на уровне конкретных подсистем.

Диспетчеризация инженерных систем

Первая сложность — вопрос поддержки систем диспетчеризации: в Doma.Ai не было интеграций с какой-либо SCADA-системой. Чтобы решить эту задачу, «АйТек» обратились к партнерам в МПС софт (разработчики MasterSCADA). Те согласились помочь и после полугода разработки написали интеграцию с Doma.Ai. Так была решена эта задача.

Для централизованного мониторинга и управления инженерными системами комплекса используется платформа MasterSCADA 4D. Она обеспечивает интеграцию с различными устройствами и системами через стандартные протоколы, такие как Modbus, MQTT и другие. Платформа поддерживает веб-интерфейс на основе HTML5, что позволяет получать доступ к данным и управлять системами из любой точки с помощью устройств с веб-браузером. Среди возможностей MasterSCADA 4D — сбор и архивирование данных, настройка аварийных оповещений, создание пользовательских отчетов и визуализация процессов в реальном времени.

В качестве аппаратной основы для системы диспетчеризации выбран контроллер WirenBoard 7. Это универсальный контроллер автоматизации, работающий под управлением операционной системы Linux. Он оснащен множеством интерфейсов, включая RS-485, CAN, 1-Wire, а также поддерживает беспроводные коммуникации через Wi-Fi и Bluetooth. Контроллер обеспечивает сбор данных с различных датчиков и устройств, их предварительную обработку и передачу на верхний уровень системы управления. Благодаря модульной архитектуре, WirenBoard 7 позволяет легко расширять функциональность системы и адаптировать ее под специфические требования проекта.

Интеграция MasterSCADA 4D и WirenBoard 7.4 обеспечивает надежную и гибкую систему диспетчеризации, способную эффективно управлять инженерными системами комплекса Z-Town, повышая их эффективность и обеспечивая оперативный контроль за всеми процессами.

Учет ресурсов

Изначально у заказчика был настрой ставить беспроводные решения. Например, сбор показаний со счетчиков воды с беспроводным подключением. «АйТек» настоял на проводных приборах с передачей данным по стандарту RS-485. Это стало правильным выбором, так как провода защищены от средств глушения радиосигнала, которые массово применяются в Воронеже.

Другую сложность создала энергосбытовая компания — «ТНС-Энерго». Она отказалась отдавать УК данные с умных счетчиков в систему Enviro (и, как следствие, в Doma.Ai). Все дело в Постановлении Правительства РФ от 19.06.2020 N 890. Соблюдая его, компания требовала забирать себе оба канала связи. Решение удалось найти через примерно год переговоров с «ТНС-Энерго»: компания согласилась передавать данные из «ТНС-Энерго» в Enviro. Но для этого потребовалось соблюсти требования ФСТЭК ФСБ по безопасности каналов связи. На текущий момент этот вопрос решен.

Сервис Enviro предоставляет возможность интегрироваться с различными типами счетчиков, такими как счетчики воды, электричества и тепла, через интерфейсы RS-485 и Ethernet. Это позволяет в режиме реального времени отслеживать потребление ресурсов как в общих зонах, так и в отдельных квартирах.

Система поддерживает функции аналитики, формирования отчетов и отправки уведомлений о превышении заданных параметров, что способствует повышению энергоэффективности и снижению эксплуатационных расходов. В случае отключения интернета данные хранятся локально на счетчиках, а периодический опрос приборов из Enviro позволяет получать актуальные данные даже без подключения к сети.

СКУД и домофония

Наконец, вызовом стало объединение в единую базу ключей BLE для СКУД и видеодомофонии. Как было описано выше, они построены на базе решений разных вендоров. Эта задача также была успешно решена.

В проекте используется решение от компании Sigur, обеспечивающее гибкое и надёжное управление доступом на территорию комплекса. Система поддерживает различные методы идентификации, включая биометрические данные, QR-коды и технологии Bluetooth Low Energy (BLE), что позволяет жителям использовать смартфоны в качестве ключей доступа. Функционал системы включает управление доступом для транспорта, настройку правил доступа, мониторинг событий и интеграцию с другими системами безопасности.

Используемое оборудование:

Считыватель Sigur MR100: Поддерживает интерфейс RS-485, что позволяет создавать линии связи длиной до 1200 метров при соблюдении правил монтажа. Обеспечивает надежную идентификацию пользователей и интеграцию с другими элементами системы СКУД.
Универсальный контроллер Sigur E510: Поддерживает управление до 4 точек доступа, оснащен интерфейсом Ethernet с поддержкой протоколов DHCP и SNMP для быстрого добавления в сеть. Внутренняя память рассчитана на 90 000 идентификаторов и 400 000 событий, что обеспечивает масштабируемость и надежность системы.

Для организации системы домофонии выбрано оборудование компании BAS-IP. Оно включает SIP-видеопанели с возможностью переадресации вызовов на мобильные устройства, что позволяет жителям принимать видеозвонки и управлять доступом удаленно. Видеомониторы с сенсорным управлением обеспечивают удобный интерфейс для взаимодействия с системой. Поддержка протоколов RTSP и SIP позволяет интегрировать домофонную систему с другими системами безопасности и автоматизации комплекса.

Используемое оборудование:

Многоабонентская вызывная панель BAS-IP AA-12FB (BLACK): Панель оснащена 4,3-дюймовым цветным TFT-дисплеем с подсветкой и 2-мегапиксельной камерой с углом обзора 110° по горизонтали. Поддерживает разрешение видео Full HD (1920×1080) с кодеком H.264. Имеет 6 светодиодов для ночной подсветки, степень защиты IP65 и антивандальный класс IK07, что обеспечивает надежную работу в различных условиях.
Монитор консьержа BAS-IP AM-02 (BLACK): Предназначен для использования сотрудниками службы консьержа, обеспечивая удобный интерфейс для управления вызовами и мониторинга состояния системы домофонии.
IP видеодомофон BAS-IP AU-04LA (BLACK): Оснащен 4,3-дюймовым сенсорным емкостным дисплеем с разрешением 480×272. Поддерживает питание по PoE или 12 В, потребляет 6 Вт в рабочем режиме и 2,5 Вт в режиме ожидания. Компактные размеры 135×185×30 мм позволяют удобно разместить устройство в интерьере квартиры.

Система видеонаблюдения

Для обеспечения безопасности на территории комплекса внедрена система видеонаблюдения TRASSIR. Она включает IP-камеры с различными характеристиками, такими как ИК-подсветка и сверхширокоугольные объективы, обеспечивающие полный охват контролируемых зон. Система оснащена модулями видеоаналитики, способными распознавать лица, контролировать оставленные предметы, детектировать пожар и другие инциденты. Интеграция с другими системами безопасности позволяет оперативно реагировать на возникающие угрозы и повышать общий уровень безопасности комплекса.

Используемое оборудование:

Уличная 5 Мп IP-камера TRASSIR TR-D2153IR6 v2 2.7–13.5: Оснащена 1/2.8-дюймовым CMOS-сенсором с чувствительностью 0.002 лк и вариофокальным объективом 2.7–13.5 мм, обеспечивающим угол обзора по горизонтали от 93° до 29°. Имеет ИК-подсветку с дальностью до 60 метров, поддержку WDR 120 дБ и 3D DNR для улучшения качества изображения в сложных условиях освещения.
Купольная вандалостойкая 5 Мп IP-камера TRASSIR TR-D3151IR2 (B) 2.8: Предназначена для установки вне помещений, оснащена 1/2.8-дюймовым CMOS-сенсором с разрешением 5 Мп. Имеет ИК-подсветку для работы в условиях низкой освещенности и антивандальный корпус, соответствующий стандарту IK10.
Профессиональная PTZ-камера Hikvision DS-2DE5425IW-AE(T5): Обеспечивает высококачественное видеонаблюдение с возможностью удаленного управления поворотом, наклоном и зумом, что позволяет эффективно контролировать большие территории и оперативно реагировать на происходящие события.

Всего на объекте установлено 112 камер видеонаблюдения, что обеспечивает полный контроль и безопасность на территории жилого комплекса Z-Town.

Факты о проекте

Общая длина проложенного кабеля - превышает 30 км
Все монтажные работы велись в процессе строительства МКД
Z-Town объединяет в единую платформу более 15 инженерных систем.
Используются защищенные каналы связи, шифрование данных и VPN-туннели.
Системы продолжают полноценно функционировать даже при потере интернет-соединения.
Автоматизация снижает потребление энергии за счет адаптивного освещения, умного климата и сценариев экономии.
Жильцы могут настраивать освещение, климат, безопасность через мобильное приложение.
Первый проект такого рода в Центрально-Черноземном регионе.

Возможности развития, масштабирования и обслуживания

Масштабирование функционала цифровой платформы.
Подключение дополнительных инженерных систем и сервисов.
Доработка сценариев автоматизации для повышения энергоэффективности.
Возможность интеграции с EV-зарядными станциями, умным городом и будущими IoT-решениями.
Возможность переключить платформу управления зданием, в случае потребности найти замену текущей. Это существенно снижает технологические риски и замедляет моральное устаревание жилого комплекса.

Этапы реализации проекта

1. Разработка концепции цифровой инфраструктуры.

2. Проектирование систем автоматизации и интеграции оборудования.

3. Установка и наладка основных компонентов

4. Подключение цифровой платформы с мобильными приложениями.

5. Тестирование, отладка и обучение пользователей.

Итоги реализации проекта

Тщательная проработка проекта на этапе разработки помогла заказчику избежать серьезных ошибок. Благодаря этому были исключены технические решения, которые в будущем могли бы разочаровать жителей дома.
За счет отказа от второй системы верхнего уровня удалось значительно снизить стоимость проекта и повысить его отказоустойчивость.
Для застройщика реализованный умный МКД позволяет дать большую ценность и просить за нее цену выше средней по рынку,
Для управляющей компании это дало возможность экономить ресурсы, контролировать все, что происходит в здании и предупреждать дорогостоящие поломки.
Наконец, для жителей жизнь в цифровом комплексе предлагает новый уровень комфорта и безопасности.
Благодаря активному участию технологических партнеров, новаторскому взгляду заказчика и согласованной работе всех команд, удалось создать первый в Воронеже умный МКД со сквозной цифровизацией всех систем, удобный для работы как для УК, так и для жителей. Это технологическое лидерство подтверждено рейтингом умных МКД России а также вторым место во всероссийском конкурсе новостроек Топ ЖК 2025.